Kaj je dobro preveriti pred nakupom parcele

Najbolje je, da nakup parcele in izbor hiše potekata sočasno. Če najprej izberete hišo, se lahko zgodi, da je na želeni parceli ne bo mogoče postaviti, ne izpolnjuje določenih meril in pogojev iz občinskega prostorskega načrta. V nekaterih primerih je sicer mogoče prek zahtevnejših postopkov, kot je lokacijska preveritev, doseči manjša odstopanja od veljavnih načrtov, a gre dolgotrajen postopek z negotovim izidom, zato se nanj ne gre zanašati. Pred nakupom parcele se je zato priporočljivo posvetovati s strokovnjaki, kot so arhitekti, gradbeni inženirji in pravniki, za pomoč se lahko obrnete tudi na naše prodajalce, ki vam bodo ob podpori naših drugih strokovnih služb znali svetovati.

Kaj vse je dobro preveriti pred nakupom parcele?

Pridobitev lokacijske informacije

Iz lokacijske informacije je razvidno, ali je na določeni parceli sploh mogoče graditi, kako in pod kakšnimi pogoji. Vključuje podatke o namenski rabi prostora, pravnih režimih, prostorskih izvedbenih pogojih, začasnih ukrepih za zavarovanje prostorskega načrtovanja in o predkupni pravici občine. Zraven so navedeni še urbanistični, arhitektonski, ureditveni, spomeniško-varstveni in drugi pogoji, ki jih je treba izpolnjevati pri načrtovani gradnji. Podobne podatke, a precej manj, vsebuje potrdilo o namenski rabi stavbnega zemljišča, zato tega niti ne potrebujete, če ste že pridobili lokacijsko informacijo.

Na katere informacije v lokacijski informaciji bodite pozorni:

• Območje varovanj in omejitev: informacije o minimalnih odmikih bodoče hiše od varovalnih pasov (ti so določeni za ceste, električne vode, potoke, območja z varovanjem naravne in kulturne dediščine itd.) in o tem, ali je objekt pod spomeniško zaščito.
• Tipologija, višinski in tlorisni gabariti. Na izbrani parceli je lahko določena maksimalna višina gradnje, ali se ne dovoljujejo določeni tlorisi hiš.
• Oblikovanje bodoče hiše. Lokacijske informacije v večini primerov določajo tudi določene pogoje za oblikovanje vaše bodoče hiše, npr. naklon strehe, barva fasade, ipd.
• Faktor zazidanosti gradbene parcele (FZ) določa, kakšna kvadratura hiše je dovoljena na parceli. Pomeni razmerje med zazidano površino stavbe in celotno površino gradbene parcele. Pri izračunu FZ se ne upoštevajo nadstrešnice, treba pa je upoštevati zgrajene garaže. Če je površina stavbe v nadstropju večja od površine stavbe v pritličju, se kot zazidana površina stavbe upošteva projekcija bruto etažne površine največje etaže stavbe.

Načrt hiše se v določeni meri sicer da prilagoditi tako, da ustreza zahtevam lokacije, lahko pa boste morali izbrati drugačen tip hiše.

Lumarjev nasvet: Lokacijsko informacijo pridobite na občini, na območju katere stoji parcela. Pridobi jo lahko vsak in zanjo plača minimalni znesek, vlogo za izdajo lokacijske informacije lahko vložite tudi elektronsko.

Lumarjev nasvet: Zahteve za oblikovanje hiše na določeni parceli morate upoštevati pri končnem načrtu vaše hiše, ni pa treba, da vas lokacijska informacija odvrne od nakupa parcele ali vaših želja. V določeni meri se da načrt hiše namreč prilagoditi tako, da bo ustrezal tako vašim željam kot zahtevam v lokacijski informaciji, ali pa tudi doseči, da vam na upravni enoti odobrijo manjša odstopanja. Ne boste sicer mogli zgraditi hiše z ravno streho, če se na izbrani lokaciji lahko gradi samo dvokapnice, morda pa boste lahko utemeljevali ravno streho na delu objekta, če boste podobne rešitve opazili v soseščini. Svetujemo, da se pred nakupom parcele posvetujete z našimi prodajalci, ki vam bodo ob podpori drugih naših strokovnih služb znali svetovati in vam prihraniti marsikatero nevšečnost.

Preverba parcele v zemljiški knjigi

Pred nakupom parcele preverite, ali je vpisana v zemljiško knjigo in ali je prosta vseh bremen. To storite z vpogledom v zemljiško knjigo, v kateri izveste, kdo je lastnik, ali so na nepremičnini vpisana kakšna bremena, plombe, omejitve ipd. Če zemljišče ni zemljiško-knjižno urejeno, nakup ni priporočljiv ali pa boste morali v izogib prihodnjim težavam skleniti dodatne varovalke. Če je na primer na zemljišču vpisana hipoteka, mora lastnik od upnika pridobiti namero, da se bo v primeru prodaje hipoteka izbrisala.

Vpogled v zemljiško knjigo lahko opravi vsak, enostavno in hitro, tudi na spletu. Elektronska zemljiška knjiga je brezplačno dostopna na naslovu https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/, se pa morate za vpogled v podatke najprej registrirati.

Geodetski posnetek

Predlagamo vam, da preverite, ali je za želeno parcelo že izdelan geodetski posnetek oziroma geodetski načrt. Narejen je na podlagi že znanih podatkov iz uradnih evidenc in na podlagi podatkov s posnetka terena. Podatki, pridobljeni iz uradnih evidenc (običajno iz evidenc Geodetske uprave RS), obsegajo podatke o parcelnih mejah, bonitetah zemljišč, rabi zemljišč in podobno. Podatki s terena pa vključujejo podatke o mikrolokaciji, podatke o reliefu, vodah, obstoječih objektih in podobno. Iz geodetskega posnetka sta razvidna relief terena in infrastruktura, torej vse, kar potrebuje arhitekt kot podlago za izdelavo načrta.

Komunalna opremljenost zemljišča

Pozanimajte se o komunalni opremljenosti: cestni infrastrukturi, vodovodu, elektriki, kanalizaciji, plinovodu, telefoniji, optičnih kablih za internetne povezave ipd. Parcele brez vsega naštetega so cenovno sicer precej bolj ugodne, plačali boste tudi nižji komunalni prispevek, saj občina ne more zaračunati še nezgrajene infrastrukture. Boste pa morali sami poskrbeti za ureditev dostopa (ceste) in napeljavo komunalnih vodov, kar je vse prej kot poceni. Lahko se tudi zgodi, da se postopki vlečejo, toliko bolj, če se kakšen od lastnikov sosednjih parcel ne bo strinjal, da nove napeljave potekajo prek njegove parcele.

Na območjih, ki so namenjena individualni gradnji, je sicer komunalna infrastruktura že predvidena, le še realizirati jo je treba. Običajno se financira iz občinskega komunalnega prispevka, strošek gradnje priključkov na objekt in omrežje komunalne infrastrukture pa krije investitor oziroma lastnik objekta.

Dobro je tudi preveriti načrte občine v zvezi s širitvijo komunalne infrastrukture. Morda je v neposredni bližini parcele, ki jo želite kupiti, načrtovana gradnja cest in daljnovodov, kar bi lahko vplivalo na kakovost bivanja na tej parceli.

Lega in oblika parcele

Bodite pozorni na lego in obliko parcele in vrsto ter naklon terena. Nenavadne oblike, velikost parcele ali težak teren sicer ne bodo nujno predstavljale težav. Tudi če je zemljišče dolgo in ozko, nepravilne oblike, leži na strmini ali pa kako drugače odstopa od povprečja, lahko z ustreznim pristopom naredimo bivalno udobno in kakovostno zasnovano hišo, ki bo ustrezala vašim željam in pričakovanjem, vendar pa lahko takšne parcele tudi podražijo gradnjo. Dobro je preveriti tudi nekatere druge vidike mikrolokacije (hudournike, objekte v neposredni bližini, parcele sosedov in na njih zgrajene objekte, ipd.) in makrolokacije (bližina mesta, nakupovalnih središč, delovnih mest, šol in vrtcev, zdravstvenih ustanov in drugih javnih uradov), ki bodo vplivali na kakovost bivanja.

Prav tako ni vseeno, ali parcela leži na prisojni ali na osojni strani, saj osončenost zemljišča in s tem hiše, zlasti z zimskim soncem, pomembno vpliva na kakovost bivanja. V naravno okolje pravilno umeščeno hišo bodo griči in drevesa ščitili pred vetrom in prehudo poletno vročino. To je pomembno tudi z vidika stroškov, ki jih boste imeli z ogrevanjem in hlajenjem hiše.

Sestava in lastnosti tal

Pred nakupom parcele je dobro poznati tudi sestavo in lastnosti tal, saj vplivajo na način temeljenja in posledično stroške gradnje. To lahko preverite z geotehnično preverbo, s katero ugotovite karakteristike tal in globino podzemnih vodnih virov. Tega sicer ne boste mogli narediti, dokler niste lastnik zemljišča, lahko pa za to prosite prodajalca zemljišča, nekaj koristnih informacij o lastnosti tal pa lahko dobite tudi od sosedov ali z ogledom okolice.

Zemljišča na močvirnatih tleh na primer zahtevajo dodatno sanacijo, nosilnost tal pa vpliva tudi na način temeljenja, kar je povezano z dodatnimi stroški. Če ugotovite, da je na parceli prisotna visoka podtalnica, se boste morda želeli odpovedati podkletitvi, ki bi gradnjo po nepotrebnem podražila. Do še večjih stroškov lahko pride, če je podlaga nestabilna, saj se bodo pri gradnji morali uporabiti pilotni temelji. Za gradnjo je zahteven tudi skalnati teren. Za izkop bo morda potrebno tudi miniranje, kar spet podraži gradnjo in tudi, če vam sredstva omogočajo izvedbo miniranja, morda to ne bo mogoče, če gre za strnjeno naselje.

Poplavna, potresna območja

V zadnjih desetletjih se tako v Sloveniji kot drugod po svetu soočamo z vedno bolj pogostimi in uničujočimi naravnimi nesrečami, kot so poplave in potresi. Pred nakupom parcele je zato priporočljiva preverba poplavnih in potresnih kart, ki so prosto dostopne. Če je parcela na poplavno ali potresno ogroženem območju, sicer ne pomeni, da tam ne boste mogli graditi, je pa dobro, da poznate tveganja in veste, kaj to pomeni za gradnjo. Na poplavnem območju bo na primer treba izvesti nekatera dela, kot je utrjeno nasutje in s tem zadosten dvig objekta, kar bo gradnjo podražilo.

Lumarjev nasvet: Pred nakupom parcele preverite karte poplavne nevarnosti in poplavne ogroženosti in karte potresne nevarnosti Slovenije.

Spoznajte sosede

Za določene posege v okolico boste morda morali pridobiti soglasje sosedov, zato je dobro, da jih spoznate in že vnaprej vidite, če bi lahko otežili gradnjo. Pri tem velja imeti v mislih, da so sosedje tisti, s katerimi boste sobivali nekaj prihodnjih desetletij, zato zaostrovanje odnosov nikakor ni na mestu. Ne bo odveč, da jih prijazno obiščete in z njimi neformalno poklepetate. Na ta način lahko pridobite tudi marsikatero informacijo o gradbeni parceli, ki je posrednik ali prodajalec bodisi ne pozna bodisi jo iz tega ali onega razloga pozabi omeniti.